印发《抚顺市市区公有住房售后管理实施细则（试行）》的通知
辽宁省抚顺市人民政府
印发《抚顺市市区公有住房售后管理实施细则（试行）》的通知
抚顺市人民政府
通知
各县、区人民政府，市政府各部门，各企事业单位：
《抚顺市市区公有住房售后管理实施细则（试行）》业经市政府72次常务会议通过，现印发给你们，望贯彻执行。
抚顺市市区公有住房售后管理实施细则（试行）
第一章 总 则
第一条 为加强公有住房售后使用、维修的管理，保护购房人的合法权益，确保居住安全和正常使用，根据《抚顺市深化城镇住房制度改革实施方案》和《辽宁省公有住房售后管理暂行办法》，制定本细则。
第二条 本细则适用于我市市区按《抚顺市城镇公有住房出售管理办法》向个人出售的公有住房。
第三条 公有住房售后管理坚持产权人自治管理与受委托单位专业管理相结合的原则。
第四条 相邻住户应当按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理住房使用、给排水、通行、通风、采光、供暖、维修和环保等方面的关系。
第五条 市房产公用局是市公有住房售后管理的行政主管部门，负责本市公有住房售后管理的组织协调、业务指导和监督检查并制定相关政策及管理规定。
第二章 管理机构与职责
第六条 一栋公有住房出售达到30％的，售房单位（原住房产权单位）应在一个月内组织产权人设立房产管理小组（以下简称房管小组），未达到30％的仍由售房单位管理。
房管小组应由售房单位组织本栋住房产权人协商推荐或民主选举产生。产权单位派代表参加房管小组。房管小组成员应由三人以上单数组成。
房管小组成员应热心公益事业，责任心强，有一定组织能力。
第七条 房管小组具有以下职能：
（一）代表和维护产权人的合法权益，负责本栋住房的管理；
（二）听取和反映产权人对住房管理维修等方面建议和意见；
（三）决定本栋住房共用部位和共用设备的维修；监督、审议共用部位和共用设备维修经费的使用情况，负责向产权人筹集维修共用部位和共用设备不足的经费；
（四）协调住房使用和维修纠纷；
（五）执行产权人代表大会的决定。
第八条 住宅小区内的房管小组要接受所在住宅小区管委会的指导和监督。住宅小区管委会的产生、权利和义务按照《抚顺市城市住宅小区物业管理暂行规定》执行。
第九条 房管小组或小区管委会应组织产权人签订住房使用公约。产权人应遵守住房使用公约。
住房使用公约的范本由市房产行政主管部门统一制定。
第三章 住房使用管理
第十条 使用住房禁止下列行为：
（一）擅自改动住房主体承重结构、外貌、使用性质和共用部位；
（二）擅自占用共用部位；
（三）擅自移装或占用共用设备；
（四）在屋顶上堆放物品；
（五）利用住房从事危害公共利益活动；
（六）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第十一条 产权人改建住房格局或改变住房主体承重结构，应向市房产行政主管部门申请，经审批后方可施工。对相邻住户有妨碍的，还应征得相邻住户的同意。
第十二条 产权人改变住房使用用途必须符合下列条件，并经市房产行政主管部门批准：
（一）不得影响住房安全和使用寿命；
（二）不得影响周围环境和市容观瞻；
（三）不得妨碍相邻住户的正常使用。
产权人改变住房使用用途，从事经营性活动，须经市房产行政主管部门批准后，方可向工商行政管理部门办理工商登记。
第四章 住房修缮管理
第十三条 公有住房出售后，二年内出现的装修和设备质量问题，五年内出现的结构问题，由售房单位负责保修。
第十四条 公有住房售后，自用部位、自用设备的维修、更新责任和费用，由产权人自行承担。上层住房的卫生间、厨房等部位向下层渗水、漏水，应由上层住房的产权单位或产权人负责维修。
自用部位是指户门内的客厅、居室、厨房、卫生间、阳台以及顶棚、内墙、地面、非承重隔断等。
自用设备是指户门内的门窗、卫生器具、照明灯具等。
第十五条 公有住房售后，共用部位及共用设备的维修、更新责任，由该栋住房产权单位和产权人按各自住房建筑面积数量共同承担。
共用部位是指整栋房屋的屋顶、梁柱、承重墙体、基础、楼梯间、走廊通道、门厅、内天井以及外墙、外墙面、走廊墙和墙面粉饰等部位。
共用设备是指整栋房屋共用的下水管道、垃圾通道、电视天线、避雷装置等设备。
共用部位、共用设备，凡属人为损坏的，由行为人负责修复或赔偿，费用由行为人承担。
第十六条 公有住房售后，供水、供电、供暖、燃气设备、电梯、高压水泵、水箱等共用设备的管理、运行、维修、更新，按原有关规定执行。
住房建筑以外的共用配套设施，由有关部门按职责分工进行管理和维修。
第十七条 自用部位和自用设备的损坏，由产权人报修或自行维修；共用部位和共用设备的损坏，由房管小组成员负责报修。
受委托单位接到报修申请后，应按住房管理维修服务合同约定，及时进行维修、更新。
第十八条 维修共用设备时，有关住房应予配合，不得以任何理由阻挠共用设备的维修。因维修共用设备损坏住户有关设备或部位时，修缮单位应予以修复（住户自行装修设备除外）。因相邻住户阻挠维修造成住房及其他人身财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。
第五章 住房维修基金和维修费管理
第十九条 公有住房出售后，应建立住房维修基金和维修费。住房维修基金和维修费分别由售房单位和产权人按下列标准交纳：
（一）市直管房单位按出售住房实际收入40％交纳住房维修基金，自管房单位按出售住房实际收入30％交纳住房维修基金；
（二）产权人按住房建筑面积逐月交纳共用部位、共用设备的维修费，由售房单位或由管委会委托受委托单位收取；一九九七年共用部位、共用设备维修费标准为每建筑平方米0．1元，以后调整时另行公布。
第二十条 住房维修基金和维修费全部存入市住房资金管理中心指定的银行房地产信贷部，由小区管委会专户存储，专账管理。不能形成小区或未组建小区管委会的，住房维修基金由售房单位存储和管理；小区管委会成立后，由售房单位一次将住房维修基金转交小区管委会。小区管委
会可委托受委托管理单位管理具体账务。
第二十一条 住房维修基金存款利息和产权人交纳的维修费及利息作为住房维修经费，专项用于住房共用部位、共用设备维修、更新和小区管委会办公经费支出，不得挪作他用。
第二十二条 住房维修经费使用时，由小区管委会（或售房单位）提出使用计划，经市房产行政主管部门核定后，由市住房资金管理中心审批。未经批准，经办银行房地产信贷部不得划拨。
第二十三条 住房维修经费的收支情况，受委托管理单位应每半年公布一次，接受小区管委会和房管小组、产权单位和产权人的监督。
第二十四条 产权人应按时交纳共用部位、共用设备的维修费。拖欠的，产权转移时，产权管理部门不予办理产权转移变更手续。产权人调换、出售住房时，其交纳的共用部位、共用设备维修费不予退还，继续用于该住房的维修。
第六章 法律责任
第二十五条 产权人违反细则，由小区管委会或受委托管理单位进行批评教育，责令恢复原状或赔偿损失。当事人违反本细则，情节严重或造成严重后果的，由市有关行政主管部门给予行政处罚。
第二十六条 对售房单位、受委托管理单位所承诺的保修项目、修缮工程、服务工作等未按时完成或质量发生问题给产权人造成损失的，产权人有权要求修复或赔偿。
第二十七条 有关管理人员玩忽职守，营私舞弊的，由其所在单位给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十八条 当事人对行政处罚不服的，可以在接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定的上一级机关申请行政复议。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉。当事人
逾期不申请复议也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，作出处罚决定机关可以申请人民法院强制执行。
第二十九条 当事人因住房使用、维修管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。
第七章 附 则
第三十条 《抚顺市深化城镇住房制度改革实施方案》颁布前向个人出售公有住房的售后管理，按本细则执行。
第三十一条 清原、新宾两县公有住房售后管理参照本细则执行。
第三十二条 本细则由抚顺市房产公用局负责解释。
第三十三条 本细则自发布之日起施行，原《抚顺市公有住房售后维修养护管理暂行办法》（1993年6月30日抚政发〔1993〕76号文）即行废止。
1997年8月22日
抓好保持共产党员先进性教育
推动基层检察院队伍建设创新发展
福建省大田县人民检察院党组副书记：吴志德
田检调研［2005］3号
开展保持共产党员先进性教育工作，努力提高党组织的创造力、凝聚力和战斗力，是当前县级以上各级各部门的一项重要政治任务，是基层检察院党组织义不容辞的政治责任，也是加强检察队伍建设，提高法律监督能力的有效载体。那么，怎样结合检察工作实际，扎实有效地抓好先进性教育活动，发挥基层检察院党组织的战斗堡垒作用和党员队伍的先锋模范作用，使之成为解决党员队伍存在突出问题的重要手段，使之成为加强队伍建设的有效载体，使之成为推动检察工作创新发展的动力，使之成为公正执法的可靠保障，使之成为服务大局的精神动力。笔者试以本文略谈点粗浅看法供商榷。
一、立足实际，找准队伍建设存在的问题，解决好基层检察院党员先进性塑造工作“抓什么”的问题
近年来，检察机关先后开展了以队伍集中教育整顿、“三讲”教育、“三个代表”重要思想学习教育和公正执法专题教育等为主题的各项教育活动，基层检察院党员队伍整体素质有了明显的提高。但是，随着改革开放的逐步深入，社会各种思潮相互激荡，直接影响着每一位检察干警，加之，由于受传统的封建流毒的影响、腐朽的资本主义思想的侵袭和市场经济条件下的拜金主义的干扰，基层检察院的党员队伍仍然存在这样或那样的问题，这些问题的存在严重制约着检察机关法律监督能力的提高。主要表现在如下几个方面：
1、理想信念不牢的问题。有的党员对政治理论学习的兴趣不足，应付了事，存在就理论学理论，缺乏理论与实践的相结合，未能将理论学习转化为实际行动，未能自觉应用所学理论指导改造自身的世界观、人生观和价值观，对理论的精髓没有全面而准确地理解。主要表现在：对社会主义社会的本质认识不清，对社会主义公有制的实现方式的认识不到位，对建设有中国特色的社会主义的理论把握不透彻，把市场经济手段等同于社会制度的建设。因此，简单地把当前我国推行的经济体制改革、企业改制和搞活经营方式等方面的改革手段，等同于搞资本主义，没有认清这是加强社会主义建设的必要手段，从而在理想信念上产生了这样或那样的动摇，出现了“前途、前途、有钱就图；理想、理想、有钱就想。”的错误思潮，有的党员革命意志衰退，思想空虚，沉湎于花天酒地，或到封建迷信和其他消极行为中去寻求精神寄托，最终动摇了“立检为公、执法为民”的思想根基。
2、廉洁从检不严的问题。有的基层检察院的党员干警长期奋斗在反腐倡廉的第一线，与腐败分子接触较多，亲眼目睹了一些腐败分子由于体制、规章和制度等方面的不健全而难于得到及时查处，在思想上产生了“饿死胆小的、吃死胆大的”错误思想，从而出现有的干警与腐败分子同流合污，未能严格遵守办案纪律和党风廉政建设规定，未能筑牢拒腐防变的思想道德防线，抗不住诱惑，管不住自己，未能做到严以律己、防微杜渐。有的私欲膨胀，在拜金主义面前随波逐流，以致利用检察职权以案谋私，以案交友培育自己势力范围、违反规定从事经商办企业活动，为自己留所谓的后路，最终导致办案不文明、不依法、不公正。
3、奉献精神不足的问题。有的基层检察院存在考核制度不健全，在对干警的兑现奖惩、职务晋升、评先评优等方面的存在一些不尽人意的地方，受不应有人为因素的干扰较多，具体表现在：有的地方对《党政领导干部选拨任用条例》的精髓把握不透彻，未能结合实际制度符合检察特点的选人用人机制；未能严格按照德才兼备的标准进行选人用人；未能按照干警的工作业绩进行评先评优；未能按照干警的平时表现兑现奖惩，挫伤了检察干警的积极性，给基层检察干警的思想造成了不可忽视的冲击。使一些基层检察干警产生了“干好干坏一个样，绩优绩劣一个样”和“干的不如看的，看的不如捣蛋的”的错误思想，导致一些基层检察干警的奉献思想弱化，没有把精力用在工作上，而是随波逐流地去研究和应付各种庸俗的人际关系，严重制约着检察工作的创新发展，难于为全面建设小康社会提供优质服务。
4、执法能力不高的问题。有的基层检察院对检察业务学习不够重视，把办案工作当作硬任务，把检察业务培训当作软任务，仅重视一年办多少件案件，尚未建立健全考学促学和岗位练兵等日常业务培训工作机制，仅满足于法律专业文凭的数量多少，构建学习型单位的措施不力，没有依托相应的培训考试机制，促进检察干警抓好日常的业务学习。有的检察干警对检察业务学习自觉性不高，平时不注重业务学习，凭老经验办案，在办案中遇到问题才翻条文找依据，缺乏必要的专业知识和相关的知识作支撑，未能按照加强自身的法律监督能力建设的要求，抓好自身的法律专业知识的学习，出现了执法能力不强和法律监督水平不高的问题，难于维护社会公平正义。
5、服务大局不够的问题。有的基层检察院存在单纯的业务观念，认为只要多办案、办好案、依法办案就行，就已经尽职了，没有认真研究检察机关服务党和国家工作大局的措施，找不准检察机关服务大局的切入点和着力点，从而在工作中难免出现就案办案的问题，未能牢固坚持和树立办案的法律效果与社会效果的相统一的执法思想，造成检察工作与当地发展大局的工作相脱节，没有按照服务发展、促进发展、改善人民群众的法制环境、确保国家长治久安的高度，去研究部署检察工作，执法效果不明显。有的检察干警片面理解服务大局，未能准确理解依法办案，全面履行法律监督职能是服务大局的重要手段，把有的党政领导的错误意见当作服务大局的圣旨，从而给极有的党政领导干扰办案提供机会，出现了有案不立、压案不查和有罪不究等问题，未能按照构筑和谐社会的核心要求，全面准确地履行法律监督职能。
二、纠建并举，明确检察队伍建设的工作目标，解决好基层检察院保持党员先进性工作“怎么抓”的问题
检察机关的80%的干警在基层检察院，基层检察院的80%的干警是党员，且这些党员中的80%是中层以上领导干部。基层检察的共产党员是否能够努力保持先进性，能否充分发挥党员的先锋模范作用，直接关系到法律监督能力建设的提高，直接关系到检察机关的整体形象，直接关系到检察事业的兴衰成败，进而直接影响到党风政风全面好转，密切党同人民群众的血肉联系。因此，我们必须认真研究检察机关保持共产党员先进性的工作机制，努力培养一支信念坚定、从检廉洁、乐于奉献、执法公正、服务高效的党员队伍，从而带动基层检察队伍的全面建设，进一步提高检察机关的法律监督能力。
1、构建思想教育机制，坚定理想信念。我们必须紧紧抓住基层检察干警处于反腐败第一线，与社会阴暗面接触较多，易受不良思想侵袭的现状，不断建立健全思想教育机制，积极探索加强党员队伍思想道德教育的内容、途径和方法。抓好以“坚定理想信念，防止政治上变质；树立正确的利益观，防止经济上腐败；树立正确的权力观，防止执法不公；树立正确的道德观，防止道德上堕落。”为重点内容的教育，引导干警对立正确的道德观、权力观、地位观和利益观。充分利用领导带头领学、集中办班助学、先进典型导学、学习交流互学、答题问卷考学、检查督导促学、群众参与评学的学习载体，扎实抓好各项专题教育活动。同时积极探索专项教育的方式方法，力求使教育活动与平时的工作相结合，做到“寓教于会、寓教于谈、寓教于带、寓教于乐、寓教于行”，努力巩固学习成果，提高教育活动的成效，努力把教育成果转化为干警的实际行动，引导干警踏踏实实的实践“三个代表”重要思想，增强执法为民的自觉性，提高为人民服务的能力。
2、构建排查分析机制，保障廉洁从检。要建立完善党风廉政建设责任制，努力构筑检察长、分管领导、部门负责人三级联带责任机制，细化各级领导的廉政建设和队伍建设责任制，把分管领导和部门负责人推到队伍管理的前台。要建立干警的不良行为排查分析机制，采取定期不定期走访检察权涉及单位、聘请人民监督员监督、向发案单位发放廉政监督卡和到娱乐场所明查暗访，加强对办案一线干警和干警八小时以外活动的监督，分别以科室、以全院为单位分别召开队伍状况分析会的形式，不定期分析队伍的思想状况，找准检察干警思想存在的问题和队伍管理存在的漏洞，提高检察队伍管理水平，确保队伍管理安全。建立完善谈心诫勉机制，根据各阶段查摆活动发现的问题，及时采取有的谈心诫勉、发提示单提示、大会点批评和在曝光台曝光等不同幅度的纪律惩处措施，并予以相应的经济处罚，努力把检察干警的违法违纪行为清除在萌芽状态，确保检察干警廉洁自律。
3、构建绩效评价机制，培育奉献精神。要始终坚持以“用事业留人、用感情留人”为工作原则，认真研究和努力克服干部选拨任用存在中唯选票论的片面民主，或是仅以业绩论英雄，未能按照德才兼备的标准选人用人，可能造成干部思想混乱，机关工作关系复杂、奉献精神弱化的问题。建立健全一套与奖勤罚懒、绩效挂钩、群众公认相适应的规范有序的干部选拨任用推优工作机制。采取以目标激励为基础、以个人业绩考核、以跟踪督察为手段的能级考核机制，对干警的工作业绩进行初步评比，确定拟推优，或者后备干部推荐的初步人选。再将初步人选交由干警进行民主测评，实行二级筛选；最后由党组根据业绩考评和民主测评的结果，确定推优或者后备干部的正式人选，按照程序向相关部门推荐，使干部的选拨任用及其推优工作，最大限度地反映工作能力、德才表现和群众意见，努力解决机关内部存在的庸俗的人际关系和跑官要官的问题，努力营造想干事有机会、能干事的有舞台、干成事有地位的工作环境，调动干警的工作积极性，努力调动干警专心致志干工作的积极性，最大限度地培育干警的奉献精神。
4、构建培训练兵机制，提高执法能力。要认真落实检察机关人才队伍建设工作计划，根据当地的实际和特点，认真制定各阶段的学历培训工作计划，加大对教育培训的跟踪督察力度，建立学历教育与干警提拨、评选推优相结合的考核制度，促进自觉加强自身的学历达标工作，确保检察干警的学习尽快达到严格按照《检察官法》规定的要求。要采取“传帮带”的模式，抓好全体干警的综合素质的培养，有针对性地组织干警进行多岗位的适应性培训，着力培养一专多能的优秀人才。要定期不定期地组织干警开展典型案例评析、疑难案件会审、出庭公诉工作的点评，引导干警通过自己的亲身实践，提高运用法律解决实际问题的能力。
5、构建督察考核机制，确保服务大局。要紧紧围绕构筑和谐社会，努力推进全面建设小康社会的目标，全面履行检察职能的工作要求，健全完善考核机制。突出重点地建立案件质量评价机制、办案期限跟踪机制、法律监督责任考核机制和矛盾纠纷排查工作机制等四项督察考核机制。努力促进检察干警认真履行检察职能，严厉打击维护社会稳定的各种刑事犯罪活动，确保政治安定、社会稳定、人民群众能够安居乐业；积极查办和预防职务犯罪，努力推进党风廉政建设；强化法律监督职能，努力解决有案不立、有罪不究、以罚代刑、重罪轻判、量刑不当等方面存在的问题，努力确保社会的公平正义；重视群众反映热点问题的排查工作，认真落实包案工作责任制，促进广大干警以群众的利益和诉求为导向，积极做好帮助群众排忧解难工作，融洽检察机关与人民群众的关系，树立检察机关“立检为公、执法为民”的形象。
二00五年三月二十三日
