关于建筑物区分所有权相关问题的探讨
范?
中国政法大学民商经济法学院
内容提要：
初涉物权法，对于建筑物区分所有权的一些问题很感兴趣。
将在本文中涉及“建筑物区分所有权”的制度由来，名称比较，内容（主要想谈一谈共有权以及成员权——即是业主与业主，业主与物业管理公司之间的关系）。并谈谈我本人对“筑物区分所有权”制度价值的总结。
但是由于初次涉及此领域，我的有些想法或许显得幼稚或者欠周密，并借鉴了前辈的许多观点。
关键字：
建筑物区分所有权 共有部分 专有权 成员权 区分所有人 区分所有人大会 管理人 住宅管理委员会
正文
我学习物权法已经一个月有余，深谙物权法之于市民之重要性。尤其对其所有权部分中的“建筑物区分所有权”制度颇感兴趣。由于我刚刚经历过入住高层建筑物的过程，颇有些心得体会。
一、制度由来：
从北京到上海去旅游，不禁惊叹上海高层建筑物之多。据上海人自己讲，在上海惟有30层以上的楼才算作高楼，是上海的人口密度造成了这样的亿个结果，而在北京，我都没有感到过什么叫“高楼林立冲天”。现代经济的发展和工业化过程导致了“城市化现象”——农村人口涌向城市，城市以其稀缺之方寸承载剧增之人口，人均占有土地面积锐减、地价飞涨，有关地区国家不得不兴建高层建筑物以解决市民的居住问题，使土地之效益发挥到最大。
高层建筑物，是空间的纵向延展，由于其造价昂贵，绝大多数市民不可能独自拥有其全部所有权，而只能以租赁、购买等方式拥有其中某一个单元，从而产生了多个所有人共同拥有一幢高层建筑物的情况，往日居住一人的方寸间现今却可以承载十几、二十几人有余。但是，随之而来的，却是复杂于往日的法律关系：
（一）、每个所有人对专属自己的在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分，依法享有占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利，从而产生了各个所有人对高层建筑物的所有关系；
（二）、每个所有人对建筑物区分所有权高层建筑物的共有部分享有共同使用和收益的权利，从而在他们之间产生了对高层建筑物共有部分的共有关系；
（三）、每个所有人对整个高层建筑物享有和承担管理、维护、修缮的权利、义务，从而在他们之间产生了作为高层建筑物管理团体的成员关系。
这三方面的法律关系使得高层建筑物与其他建筑物相比，在权利归属、变动、使用和限制、建筑物的管理、维护和修缮以及各个所有人之间、各个所有人与第三人之间的社会关系等方面，更容易产生纠纷，故此，法学家们称高层建筑物为“纠纷住宅“。
经此，建筑物区分所有权制度应运而生。
二、名称的比较与确定：
在我国之前，不少国家已经确立了建筑物区分所有权制度，关于建筑物区分所有权一词的表述，各国立法例上不尽相同。
日本： 建筑物区分所有权。
德国、奥地利： 住宅所有权。
法国： 住宅分层所有权。
加拿大、澳大利亚： 单元住宅所有权。
瑞士： 楼层所有权。
美国： 公寓所有权。
英国、新西兰： 住宅所有权。
我国选用的是最科学、最合理的“建筑物区分所有权”这一表述：“建筑物区分所有权”中的“区分”，日语为“クフヅ”或“クオケ”，相当于汉语中的“分类”、“划分”之意。据此解释，“建筑物区分所有权”是指对建筑物的与其他部分区分开来的某一特定部分所享有的所有权，既包括“分层住宅所有权”，又包括“连栋住宅所有权”，还包括“分套住宅所有权”，可以适用于一切类型的区分所有建筑物的权利状态。
三、概念的界定：
关于建筑物区分所有权的界定，各国理论与实务上主要有“一元论”、“二元论”和“三元论”这三种学说。我国学者认为应采用“三元论”，该学说为德国著名法学家贝尔曼先生所倡导，他主张将被区分的各空间所有权视为“特别所有权”，外周问题为“共有权”，再加以各区分所有者之间的“社员权”概念，而形成将物权法及人法性二要素合为一体之“共同空间所有权”之法律关系。 此学说得到了我国大陆学者陈华彬先生、段启武先生、我国台湾学者戴东雄先生、日本著名学者丸山英气教授的积极支持。《德国住宅所有权法》采取了三元论说，该法上的所有权概念系由专有所有权、持分共同所有权和共同所有人的成员权三部分组成。 我国大陆学者段启武先生在其论文《建筑物区分所有权之研究》中对“建筑物区分所有权”作了如下的界定：
建筑物区分所有权，是指多个所有人、甚至上百个所有人，共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有权以及机遇建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。 关于建筑物区分所有权的性质，有一个发展的过程。但在20世纪60年代以后，均认建筑物区分所有为特殊的所有权形式，特殊之处就在于其是一种共有形式。我们认为，建筑物区分所有权是一种复合共有。在传统的共有理论中，共有只分为按份共有和共同共有，但建筑物区分所有权是由整个建筑物的按份共有、共同使用部分的互有和专有使用部分的专有复合构成，是既不同于按份共有、又不同于共同共有的第三种共有形式。
下面我将着重将谈谈共有权以及成员权，对这两点我很感兴趣。
四、建筑物区分所有权在我国
（一）建筑物区分所有权人对共有部分的使用：
在我国，随着城市的急速发展，高楼大厦鳞次栉比，住房日益商品化，建筑物所有权人对共有部分使用之纠纷也逐渐增多。
案例一：许新和张亮是上下楼邻居，分别拥有对所住房屋的所有权。1993年许的家人感到卫生间太小不方便，就想把紧邻卫生间的厨房改为浴室。不久，许未经他人同意，擅自改动了单元楼内的下水管道。由于施工不当，许的浴室在使用时有渗漏现象，渗漏的水不仅影响了楼下张家厨房的使用，而且也破坏了厨房的装潢。张和许多次协商未果，遂向人民法院提起诉讼。
这是一起有关建筑物区分所有权方面的纠纷案。主要是在共有权方面引起的纷争。
共有权是指以区分所有建筑物的共有部分为标的物的权利。共有部分的范围主要包括两个方面：（1）建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙或地下室等。（2）建筑物的共有部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道等。共有权人可对共有部分行使占有、使用和收益的权利。作为整栋建筑物所有权人之一，建筑物区分所有人还享有成员权。
根据梁彗星先生《中国物权法草案建议稿》第九十八条（关于一部共有部分的修缮及其费用负担的规定）条文如下：
专有部分的共同壁、楼地板及专有部分内的管线，其维修费用由该共同壁双方或楼地板上下双方的区分所有权共同负担。但修缮费系因可归责于区分所有权人的事由所发生时，由该区分所有权人负担。
我认为，由于区分所有权人对其专用部分承担“维持建筑物正常使用”的义务，他就不可以擅自以自己的行为妨害其他区分所有权人对专有物之使用。许某恰恰违悖了这项义务，未经他人同意擅自改动了单元楼内的下水管线且施工不当造成对张家权利的侵害，单元楼内的下水管线属于专有部分内的管线。所以，根据梁先生的草案所规定，对于张家提请的诉讼，人民法院应当予以支持，判决对所造成的危害的补救费用应由许家承担，并且我还认为，若张家提请许家“恢复原状”，法院也是应该支持的。
海北州人民政府关于印发《海北藏族自治州藏文社会用字管理办法》的通知
青海省海北州人民政府
海北州人民政府关于印发《海北藏族自治州藏文社会用字管理办法》的通知
北政〔2008〕16号
各县人民政府，青海湖农场，州政府各部门：
州藏语文办公室起草的《海北藏族自治州藏文社会用字管理办法》已经州政府第十四次常务会议研究同意，现予印发。请各地区、各部门结合实际，认真贯彻执行。
二〇〇八年二月二十八日
海北藏族自治州藏文社会用字管理办法
第一条 为加强本州藏文社会用字管理，保障藏汉两种文字在我州的平等地位，促进社会市面藏汉两种文字并用规范化、标准化，突出海北藏族自治州社会用字特色，根据国家有关法律法规和《海北藏族自治州自治条例》、《海北藏族自治州藏语文工作条例》的规定，结合本州实际，制定本办法。
第二条 本州各行政区域内（自治县、民族乡除外，下同）藏文社会用字，必须遵守本办法。
第三条 本办法所称的藏文社会用字，是指面向社会公众使用的藏文字，包括：
（一）党政机关、人民团体、武装力量、企事业单位的牌匾、公章、文件头、证件、会标、横幅、条幅等藏文用字；
（二）报刊、图书、音像制品等出版物藏文用字；
（三）自然地理实体名称、行政区划名称、居民地区名称和其他有地名意义名称的藏文用字；
（四）各类大型文化、体育、旅游、庆典等重大活动藏文用字；
（五）旅游景区、景点标志藏文用字；
（六）特色商品名称、商标、包装、说明等藏文用字；
（七）城镇个体工商户字号名称藏文用字；
（八）公益性广告、机动车辆、各种票据等需要社会公知并用文字表示的标志藏文用字；
（九）其他具有公共性、示意性的藏文用字。
第四条 本州行政区域内，下列社会用文必须藏汉两种文字并用：
（一）各种会议、各类大型文化、体育、旅游、庆典等活动的会标、横幅、条幅等；
（二）党政机关、驻军部队、人民团体、企事业单位名称（包括科室名称）、报刊名称、公章（包括钢印）、文件头、牌匾、证件、奖牌、锦旗、户外广告牌及印有党政机关、事业单位名称的信封、信纸等；
（三）车站站名、车次、时刻表、交通标志、机动车辆车门上的单位名称等；
（四）街道名称、路标、店铺门牌、公共场所设施名称、界牌、州内企业产品、商标、价格表等；
（五）行政司法机关的布告、标语等；
（六）州和刚察、祁连、海晏三县及青海湖农场颁布或下发的要求全民、全体职工知晓或遵照执行的法规、公告及重要文件、宣传资料等。另外，居民身份证、户口薄、营业执照、税务登记证、健康证、上岗证等，应逐步做到藏、汉两种文字并用；
（七）藏汉两种文字并用的其他社会用字。
第五条 州、县人民政府藏语文工作管理部门，主管本辖区藏文社会用字工作，指定专人负责藏文社会用字翻译、审核等具体工作，并做好藏文字社会用字的指导、管理、检查、督促工作。
各地民政、工商、公安、交通、建设、城市管理、旅游、教育、卫生、文化、税务、景区管理等相关部门根据各自职责和以下分工负责藏文社会用字管理工作：
（一）党政机关、人民团体、企事业单位名称、文件头、信封、证件、公告、宣传资料、会标、横幅、条幅等的藏文用字，由本单位指定机构或人员，自行负责管理；
（二）报刊、图书、音像制品等出版物藏文用字，由文化、新闻出版部门负责管理；
（三）自然地理实体名称、行政区划名称、居民地区名称和其他具有地名意义名称的藏文用字，由民政部门负责管理；
（四）道路交通指示牌、车站等的标识、机动车辆等的藏文用字，由交通、公安交警部门负责管理；
（五）旅游景区、重要景点标志、门票等的藏文用字，由旅游部门会同景区管理、税务部门负责管理；
（六）城镇个体工商户字号名称牌匾、企业名称、商品名称、商标、包装、说明书等的藏文用字，由工商行政管理负部门责管理；
（七）党政机关、人民团体、企事业单位公章、居民身份证、户口薄等的藏文用字，由公安部门负责管理；
（八）大型会议、重大活动会标等的藏文用字，由主（承）办单位负责，州、县藏语文工作委员会办公室负责翻译、监制；
（九）自编藏文教材、辅助读物、扫盲课本等的藏文用字，由教育部门负责管理；
（十）城镇装饰性牌匾、公益性广告、建筑物标识等的藏文用字，由建设、城市管理部门负责管理；
（十一）建设、规划部门，在审定建筑设计图或效果图纸时，必须考虑到藏文的使用问题。
第六条 藏文社会用字要符合以下规范标准：
（一）藏文社会用字翻译必须标准；
（二）党政机关、人民团体、企事业单位名称牌匾、公章、文件头、信封、证件、会标、商品名称等使用藏文时，必须使用藏文正楷印刷体，名人题词除外；
（三）藏文书写、打印、刊刻、喷绘等必须规范、工整、易于辨认，做到牌面和谐、整洁、美观，严格杜绝错字、别字和其它影响自治州形象的错误出现。
（四）藏、汉两种文字字体大小要一致，制作材质要一样；
（五）藏、汉两种文字书写按下列规则排列：
藏、汉两种文字分别写在两块牌匾上的，藏文牌匾挂在右边、汉文牌匾挂在左边，或者藏文牌匾挂在上边，汉文牌匾挂在下边；横写时，藏文在上、汉文在下，或者藏文在前、汉文在后；竖写时，藏文在右、汉文在左；环形写时，从左向右藏文在外环、汉文在内环，或者藏文在右半环、汉文在左半环；需要使用外国文字或其他少数民族文字时，按藏文、汉文、外文或其他少数民族文字的顺序排列。
第七条 从事翻译、书写、刊刻、喷绘和制作藏文社会用字的企事业单位或个体工商户，要有懂藏、汉两种语言文字的工作人，方可操作具体工作，并严格按本办法规定制作，因制作方操作原因造成损失的，应照价赔偿。
第八条 刻制公章时，未经当地藏语文工作部门审定译字，公安部门不予办理有关手续；各级电视台对那些没有规范使用藏文的社会市面活动画面，不予宣传报道；工商行政管理部门在办理营业执照时，必须认真把好藏、汉两种文字并用关；交通监理部门对没有使用藏、汉两种文字或使用不规范的机动车辆不予年检；各印刷厂家对没有使用藏、汉两种文字的文件字头、荣誉证书、各种牌匾等不予印刷。
第九条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由各级公安、工商行政管理、城监部门予以处罚，法律法规另有规定的从其规定：
（一）违反本办法规定，没有使用藏文或者藏、汉两种文字并用不规范、不标准、文字残缺不全、模糊不清的，责令其限期改正；拒不改正的，由联合执法组依法进行强制拆除；
（二）违反本办法规定，擅自承揽制作藏文社会用字的，由藏语文工作管理部门会同工商行政管理部门责令其限期改正，拒不改正的，由工商行政管理部门吊销其营业执照，并没收违法所得。
第十条 各级政府将组织当地公安、工商、城管、藏语文办公室等部门，组成联合执法检查组，负责对社会市面藏汉两种文字使用工作进行检查督促，使之经常化、规范化。
第十一条 藏文社会用字管理工作将列入全州民族团结进步创建和精神文明创建工作目标考核内容，认真考核验收。不贯彻落实有关法律法规和本办法规定或者不按政令行事的单位，将取消该单位和单位领导的民族团结及精神文明建设先进集体、先进个人评选资格，不得授予民族团结进步创建和精神文明建设方面的荣誉称号，已获得上述两项荣誉的单位和个人，建议授予机关撤销其荣誉称号，并在全州范围内进行通报批评。省驻州单位还取消年终地方建设贡献奖的评选资格。
第十二条 藏文社会用字主管部门工作人员，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其行政主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，移交司法部门，依法追究其刑事责任。
第十三条 本办法由海北藏族自治州藏语文工作委员会办公室负责解释。
第十四条 本办法自公布之日起施行。有效期三年。
