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青岛市城市房产中介服务管理规定

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青岛市城市房产中介服务管理规定

山东省青岛市人民政府


青岛市城市房产中介服务管理规定
青岛市人民政府


《青岛市城市房产中介服务管理规定》已于1999年8月31日经市人民政府第11次常务会议审议通过,现予发布施行。


第一条 为加强本市城市房产中介服务管理,维护房产市场秩序,保护当事人的合法权益,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际情况,制定本规定。
第二条 本规定所称房产中介服务,包括下列内容:
(一)房产咨询,指为当事人提供有关房产法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
(二)房产经纪,指为委托人提供房产信息和居间、代理业务的经营活动。
(三)房产价格评估,指对房产进行测算,评定其经济价值和价格的经营活动。
第三条 本规定适用于本市行政区域。
第四条 市房产管理部门是本市城市房产中介服务的行政主管部门。
市房产管理部门所属的房产交易管理机构和各县级市、崂山区、黄岛区、城阳区的房产管理部门(以下统称房产管理部门)分别具体负责市南、市北、四方、李沧等四区和各县级市、区范围内城市房产中介服务业的行政管理工作。
工商行政、物价、公安、劳动等管理部门,应当按照各自职责,协同做好城市房产中介服务管理的有关工作。
第五条 从事房产中介服务活动,应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则。
第六条 从事房产中介服务的人员应当取得相应的执业资格证书:
(一)从事房产咨询、经纪的,应当取得市房产管理部门和市工商行政管理部门核发的执业资格证书;
(二)从事房产价格评估的,应当取得国家规定的执业资格证书。
第七条 从事房产咨询、经纪中介服务业务的,应当依照本规定设立相应的房产中介服务机构。
设立从事房产价格评估的房产中介服务机构,按国家有关规定执行。
第八条 从事房产咨询、经纪的房产中介服务机构包括法人中介服务机构、合伙中介服务机构和个体中介服务机构。
第九条 设立法人房产中介服务机构,必须具备下列条件:
(一)有自己的名称和相应的组织机构及章程;
(二)有合法、固定的服务场所;
(三)有4名以上取得执业资格证书的房产中介专职人员;
(四)有相应的注册资金;
(五)法律、法规、规章规定的其他条件。
第十条 设立合伙房产中介服务机构,必须具备下列条件:
(一)有自己的名称和相应的组织机构;
(二)有合法、固定的服务场所;
(三)有2名以上取得执业资格证书的房产中介专职人员;
(四)有相应的注册资金;
(五)法律、法规、规章规定的其他条件。
第十一条 设立个体房产中介服务机构,必须具备下列条件:
(一)有自己的名称和合法、固定的服务场所;
(二)取得执业资格证书;
(三)有相应的注册资金;
(四)法律、法规、规章规定的其他条件。
第十二条 设立从事房产咨询、经纪的房产中介服务机构,申请人应当向房产管理部门提出书面申请,并提交下列证件、资料:
(一)专职房产中介服务人员的执业资格证书、学历及技术职务任职资格证明;
(二)经营场所证明;
(三)法人房产中介服务机构拟任法定代表人或组建负责人履历表、身份证及技术职务任职资格证明;
(四)其他有关证件、资料。
第十三条 房产管理部门应当自受理申请之日起15日内对申请从事房产咨询、经纪的机构进行资质审查。符合条件的,由市房产管理部门核发资格证书。
申请人凭资格证书到工商行政管理部门办理登记手续。
第十四条 房产中介服务机构变更登记事项或终止的,应当到房产管理部门办理有关手续后,到工商行政管理部门办理变更或注销登记。
第十五条 房产中介服务机构接受当事人委托承办业务,应当与当事人签订房产中介服务合同。
房产中介服务合同应当包括下列主要内容:
(一)当事人姓名或者名称、住所;
(二)中介服务项目的名称、内容、要求和标准;
(三)合同履行的期限;
(四)收费金额和支付方式、时间;
(五)违约责任和纠纷解决方式;
(六)当事人约定的其他内容。
第十六条 房产中介服务机构在房产中介服务活动中,应当履行下列义务:
(一)遵守有关法律、法规和规章;
(二)按核准的业务范围从事经营活动;
(三)按规定标准收取费用;
(四)依法缴纳税费;
(五)接受行业主管部门及其他有关部门的指导和监督检查。
第十七条 房产中介服务人员在房产中介服务活动中不得有下列行为:
(一)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物,或者利用工作之便,牟取其他不正当利益;
(二)允许他人以自己的名义从事房产中介服务;
(三)同时在两个或两个以上中介服务机构执业;
(四)弄虚作假或采取欺诈、胁迫、贿赂、串通等非法手段损害当事人合法权益;
(五)法律、法规、规章禁止的其他行为。
房产中介服务人员与委托人有利害关系的,应当回避;委托人有权要求其回避。
第十八条 房产中介服务费由房产中介服务机构按规定收取并使用税务部门统一监制的发票。房产中介服务收费标准,由市物价部门会同市房产管理部门制定公布。
第十九条 房产中介服务机构应当建立业务记录,设立业务台帐,健全财务会计制度,编制财务报表。
第二十条 严禁伪造、涂改、转让房产中介服务机构资格证书和房产中介服务人员执业资格证书;遗失的,应当向原发证机关申请补发。
第二十一条 房产管理部门对房产中介服务机构实行年检制度。对年检不合格的,取消房产中介服务资格,并向社会公布。房产中介服务人员的执业资格证书实行验证制度,验证不合格或无故不参加验证的,不得继续从事房产中介服务活动。
第二十二条 对未取得房产中介服务资格从事房产中介服务的,由房产管理部门处以500元以上、5000元以下的罚款。
房产中介服务机构超标准收取服务费的,由房产管理部门处以500元以上、5000元以下的罚款。
对隐瞒真实情况,弄虚作假取得房产中介服务执业资格证书或违反本规定第十五条第一款、第十六条、第十七条规定的,取消房产中介服务资格。
第二十三条 房产中介服务机构或中介服务人员违反工商行政管理规定的,由工商行政管理部门依法给予行政处罚。
第二十四条 房产、工商行政等管理部门的工作人员在房产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的,由所在单位或其上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十五条 本规定具体执行中的问题,由市房产管理局负责解释。
第二十六条 本规定自发布之日起施行。



1999年9月2日
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关于印发“关于实施电力建设项目法人责任制的规定”(试行)的通知

电力部


关于印发“关于实施电力建设项目法人责任制的规定”(试行)的通知
1997年2月5日,电力工业部

为了适应电力建设发展的需要,进一步健全和落实项目法人责任制,建立电力建设项目投资约束机制,培育和完善电力建设市场,根据国家法律,法规及有关规定,并结合电力建设项目的实际情况,部制定了“关于实施电力建设项目法人责任制的规定”(试行)。现印发给你们,请认真贯彻执行。
请将执行中存在的问题,及时反馈部建设司。

附件:《关于实施电力建设项目法人责任制的规定》

第一章 总 则
第一条 为适应电力建设发展的需要,进一步健全和落实项目法人责任制,建立电力建设项目投资约束机制,培育和完善电力建设市场,规范项目法人的组织和行为,实现合理工期、控制造价、达标投产,提高投资效益,保护公司和股东等各方面的合法权益,根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》 《中华人民共和国电力法》及国家计委《关于实行建设项目法人责任制的暂行规定》,结合电力建设项目的特点,制定本规定。
第二条 本规定所称的项目法人是指依照国家有关法律的规定,在中国境内成立的从事电力开发的有限责任公司(包括国有独资公司、中外合资经营公司)、股份有限公司(以下简称公司)。凡新建、扩建或改建的大、中型火力发电项目必须按照国家有关法律及本规定组建公司,实行公司负责制,即项目法人责任制。
第三条 项目法人责任制是电力建设项目出资者根据国家有关法律和法规组建的项目公司法人,依法对项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还和资产的保值增值负责,并享有相应权利,责权利相统一的法人责任制。

第二章 公司的设立
第四条 电力建设项目发起人或投资方在申请项目立项时,应报送以下文件:
(一)企业法人营业执照;
(二)有法定验资机构出具的验资证明;
(三)有关部门出具的资信证明;
(四)经注册会计师审核签字的该发起人或投资方近两年的财务会计报表。
第五条 新建大、中型电源建设项目的公司筹建机构在申报项目可行性研究报告时,须同时提出公司的组建方案和投资协议,凡没有公司组建方案的可行性研究报告不得审查和转换。
第六条 新建大、中型电源建设项目的可行性研究报告批准后应正式组建公司。有关投资方应按国家规定和公司有关协议或合同及时注入资本金,办理公司的登记注册。
第七条 公司成立后,应将批准公司设立文件、公司章程、公司董事长和总经理名单及其简历、公司经营管理机构设置等报电管局或省电力局备案。
第八条 扩建、改建或滚动开发的大、中型电源项目,如投资方和投资比例任何一项发生变化的,均应按本规定第二条设立公司;如投资方和投资比例均无变化的,一般原企业法人即为项目法人。

第三章 公司在项目运作各个阶段的工作内容
第九条 项目可行性研究阶段(指可行性研究报告批准之前):
(一)筹备成立公司;
(二)签订合资协议、落实融资渠道;
(三)组织环境保护评价;
(四)草签征地、电量购销、调度、并网及其它有关协议;
(五)组织编制和上报工程可行性研究报告、组织项目评估、组织设计招标并签订设计合同;
(六)项目立项的其它工作。
第十条 项目准备阶段(指可行性研究报告批准之后到开工报告批准之前):
(一)组建公司,按规定比例、批次、期限注入资本金;
(二)负责征地、租地、办理土地使用手续,完成拆迁、赔偿及工程现场“四通一平”(供电、供水、运输、通讯、场地平整)等工作;
(三)组织设备招标,签订设备供货合同;
(四)组织编制项目的初步设计,经电管局或省电力局核报电力工业部批准;
(五)组织工程施工、监理、监造、调试等招标,签订承包合同;组织施工图及施工组织设计会审;
(六)签订上网、调度和购电合同;
(七)组织开工审计,配合审计部门提出开工前的审计报告;
(八)编制工程项目开工计划申请报告及年度投资计划,报电管局或省电力局审查,由其转报电力工业部;
(九)国家批复开工计划后,按本规定第二十二条落实八项开工条件,提出主体工程开工申请,报电管局或省电力局审查,由其转报电力工业部批准。
第十一条 项目建设阶段(指开工报告批准之后到投入商业运行之前):
(一)落实工程建设资金,根据建设承包合同落实资金到位;
(二)编制年度建设进度计划、投资计划和资金计划,报电管局或省电力局汇总上报;
(三)每月编制工程建设进度报告、投资完成统计报表和财务快报,报电管局或省电力局汇总上报;
(四)审批一般设计变更,审查和上报重大设计变更,重大设计变更由原初设审批单位批准;
(五)在电管局或省电力局的质量监督中心站的组织指导下,开展工程质量监督工作;
(六)负责工程建设过程中的安全管理;
(七)根据项目建设进度计划组织工程建设,及时协调解决工程建设存在的问题;
(八)组织生产准备工作和进行人员培训;
(九)配合工程在建审计;
(十)根据《火力发电厂基本建设工程启动及竣工验收规程》组织机组的启动、试运和投产验收;
(十一)组织编制竣工图;
(十二)根据机组投产达标标准组织机组投产达标的初审和申报工作;
(十三)编制工程财务决算书并接受工程竣工决算审计;
(十四)组织工程竣工验收,提出工程竣工验收报告;组织项目后评价,提出项目后评价报告;组织机组的试生产和性能考核;
(十五)按有关规定申报上网电价。
第十二条 运营阶段(指投入商业运行之后):
(一)服从行业技术监督和安全监察;
(二)负责生产、安全运行管理;
(三)向电管局或省电力局报批年度、季度、月度生产计划和检修计划;按计划和调度要求发电;
(四)向电管局或省电力局和物价部门提交年度财务报告及核定电价的有关资料,按时申报上网电价的调整方案;
(五)按合同要求偿还债务;
(六)负责资产保值增值。

第四章 公司的权利和责任
第十三条 人司的股东会、董事会、监事会行使《中华人民共和国公司法》中规定的职权,公司享有由股东投资和公司负债形成的全部法人财产权;公司股东作为出资者按投入公司的资本额享有所有者的资产受益、重大决策和选择管理者等权利。
--按“安全可靠、经济适用、符合国情”的原则,进行设计方案比选优化和设备选型;
--按“项目法人、招标投标、工程监理”的建设管理体制改革模式组织设计、设备选厂和监造、施工、监理、调试等招投标;
--按“精简效能”的原则,实行权责分明、管理科学、激励和约束相结合的内部管理体制和自行设立内部机构;
--按“控制造价、合理工期、达标投产”的要求,安排年度投资计划和项目施工进度,有权按国家有关规定对质量低劣的设计、施工单位实行处罚直到清退;
--按国务院有关规定,拒绝不合理的摊派。
第十四条 董事长是公司中的法定代表人,按公司章程规定产生,其职权主要是召集董事会议和检查董事会决议的实施情况 。
第十五条 公司实行董事会领导下的总经理负责制,总经理由董事会聘任,并对董事会负责。
第十六条 公司董事长的任职条件除按《中华人民共和国公司法》和公司章程的规定外,还应具备以下条件:
(一)熟悉国家有关电力建设投资的法律、法规和方针政策;
(二)熟悉电力基本建设程序及有关规定;
(三)有外资的项目还应熟悉利用外资运作的程序及有关规定;
(四)具有大专及以上学历或中级以上职称。
第十七条 公司总经理的任职条件除按《中华人民共和国公司法》和公司章程的规定外,还应具备以下条件:
(一)熟悉国家有关电力建设、电力生产的法律、法规和方针政策;
(二)熟悉电力基本建设程序及有关规定;
(三)有外资的项目还应熟悉利用外资运作的程序及有关规定;
(四)具有电力建设项目管理和生产运行的实践经验,担任过电力建设项目或生产运行的高级管理职务,有较强的组织能力和决策能力;
(五)具有大专及以上学历或中级以上职称。
第十八条 公司应遵守国家有关电力建设和生产的法律和法规,自觉执行电力行业颁布的法规和标准、定额等,自觉服从国家宏观调控和行业管理,按照“控制造价、合理工期、达标投产”的要求,认真落实控制工程造价的86条措施,大力压缩非生产性开支,降低生产成本,提高经济效益。
第十九条 公司(在项目可行性研究阶段指公司筹建机构)对项目的工期、质量、安全、造价、生产运行、经营管理等方面负全部责任;公司以其全部法人财产,依法自主经营,自负盈亏,照章纳税,对出资者承担资产保值增值的责任;对应第三章所述公司在项目运作各个阶段的工作内容,项目法人具有相应的权利并承担相应的责任。

第五章 电力建设项目的开工程序
第二十条 电力建设项目从立项到主体工程开工的主要工作程序如下:
(一)项目建议书批复;
(二)成立项目法人筹建机构;
(三)报批项目可行性研究报告和项目法人组建方案;
(四)注册成立公司,注入资本金;
(五)签订融资贷款合同;
(六)组织工程设计招标;
(七)组织设备招标;
(八)办理土地使用手续;
(九)报批工程初步设计或预设计;
(十)开展厂区“四通一平”工作;
(十一)组织工程施工、监理、设备监造、调试等招标;
(十二)组织开工前的审计;
(十三)报批项目新开工计划;
(十四)报批主体工程开工报告。
第二十一条 有外资的电力建设项目,应根据资金来源的不同,按外资金融机构的要求,对第二十条中的工作程序和内容进行调整。
第二十二条 电力建设项目主体工程开工的必备条件:
(一)建设项目法人已成立,项目组织的管理机构已经健全,总经理已经过项目法人责任制培训并到位,具备承担本职工作的条件;
(二)初步设计已批准,经审计后同意开工,开工报告已经国家正式批准;
(三)资本金已注入,并符合资本金注入规定(注入期限、分期注入比例等),项目已纳入国家基本建设投资计划,利用外资项目的国外贷款合同已生效,年度投资计划的资金已落实;
(四)建设场地“四通一平”等准备工作已完成;
(五)主要设备经招标确定,供货合同已签订;
(六)主要施工队伍已经招标选定,施工承包合同已签订;
(七)项目的总体网络计划已编制完成,施工组织设计已审定;
(八)施工图及施工图预算交付计划已确定,图纸已经过会审,第一批可保证连续施工的图纸已交付,并进行了设计交底。
第二十三条 国家批准新开工项目计划后,六个月内主体工程要达到开工条件。

第六章 中介机构
第二十四条 项目可行性研究报告、初步设计、施工图设计等应委托有资格的设计和咨询单位编制,项目立项前要委托有资格的咨询单位进行项目咨询评估。
第二十五条 项目的建设管理要充分发挥咨询、监理、监造、设备成套、工程承包等中介组织的作用。
第二十六条 公司必须取得相应的资质,方可自行管理项目的建设和运营,也可通过招标委托有资格的法人承包建设和运行。
第二十七条 公司可通过招标委托有资质的设备成套单位进行设备成套,并委托有资质的单位进行设备监造。
第二十八条 建设项目应实行监理制,公司应通过招标委托有资质的监理公司对项目进行监理。

第七章 相关的行业管理和服务
第二十九条 电力工业部在工程建设管理方面的主要职责是:
(一)制定电力行业法规;
(二)制定、颁发电力行业标准和定额;
(三)组织编制、审定全国电网、电源建设规划;
(四)审批全国及各电网的电力系统设计;
(五)审查、转报工程项目建议书、可行性研究报告书;
(六)审批规划容量在80万千瓦及以上或单机容量300MW及以上,以及不足上述容量但采用进口设备的项目可行性研究报告;
(七)审批规划容量在80万千瓦及以上或单机容量300MW 及以上项目的接入系统设计;
(八)审批规划容量在80万千瓦及以上或单机容量300MW 及以上项目的初步设计;
(九)审批330kV及以上电压等级的送变电工程项目的初步设计;
(十)编制300MW、600MW及以上各类机组的参考设计;制订限额设计实施细则;检查控制造价措施的实施;
(十一)根据国家批准的开工报告和八项必备条件,批准项目正式开工;
(十二)根据国家有关规定,制订电力建设项目法人责任制实施细则,支持、检查项目法人责任到位;
(十三)培育、完善、规范电力建设市场,监督、指导设计、施工、调试、监理、监造、设备等招投标工作;
(十四)汇总各电管局、电力局报送的工程项目建设进度计划及统计报表。
第三十条 各电管局或省电力局在建设和生产管理方面上的主要职责是:
(一)贯彻国家有关电力建设和电力生产的法律、法规;
(二)负责本地区电网、电源的规划;
(三)审批项目初步可行性研究报告,审查和转报项目建议书;
(四)审查和转报项目可行性研究报告;
(五)审批规划容量在80万千瓦以下或单机容量300MW 以下项目的接入系统方案;审批220kV及以下电压等级的电源配套送出工程的初步设计;
(六)审批规划容量在80万千瓦以下或单机容量300MW以下项目的初步设计;参加单机容量200MW及以上的发电项目、330kV及以上电压等级的送变电工程的初步设计审查;
(七)审查项目开工的条件,转换项目开工计划申请报告;
(八)审查建设项目主体开工条件,转换项目主体开工申请报告;
(九)监督指导建设项目设计、施工、监理、设备、调试等的招投标工作;
(十)分类汇总本区域内各公司报送的(按行业管理口径)年度建设进度计划、投资计划、资金计划、土地使用计划及建设进度报告、月度投资完成报表、年度投资完成报表和资金报表等;
(十一)转达国家下达的年度投资计划、建设进度计划、土地使用计划;
(十二)根据国家的有关规定,组织工程质量监督工作;
(十三)根据行业安全规程,监察建设项目安全管理工作;
(十四)与公司签订上网协议、调度协议和购电合同,并根据《电网调度管理条例》和发电计划对上网机组进行调度;
(十五)审查和转报公司测算提出的上网电价;
(十六)参加建设项目的启动验收、达标投产验收和竣工验收;
(十七)根据电源建设项目的进度计划,合理安排配套电网建设,保证电网建设与电源建设同步进行;
(十八)及时转发电力行业的有关法律、法规、方针政策和标准、定额等,使项目法人能及时了解电力行业信息。
(十九)根据公司要求和委托,为其提供其它有偿服务。

第八章 监督及考核
第三十一条 公司要根据《中华人民共和国公司法》的要求,建立和完善内部监督机制,按照国家干部管理规定,建立对董事长和总经理在任期内经济责任审计制度,包括:任期期中、任期届满、调离、晋升、免职(含解聘、辞职、离退休)。
第三十二条 严格执行电力建设项目开工、在建、竣工审计制度。
第三十三条 建立电力建设项目管理的考核机制,电力工业部对考核情况每年在全国进行一次公告。考核的主要内容有:
(一)电力建设法律和法规执行情况;
(二)工程建设安全管理情况;
(三)工程建设质量管理情况;
(四)工程建设工期管理情况;
(五)工程造价管理水平;
(六)投资效益水平;
(七)运行水平和可靠性指标。

第九章 附 则
第三十四条 本规定自发布之日起执行。


关于乡政府与其他单位签订的联营协议效力问题的批复

最高法


关于乡政府与其他单位签订的联营协议效力问题的批复
最高法

批复
江苏省高级人民法院:
河南省高级人民法院:
苏法(经)〔1987〕9号和〔1987〕豫法经字第12号关于乡政府与其他企业签订的联营协议是否有效的请示收悉。经研究,答复如下:
农村乡一级政权组织政企分开的工作正在进行,许多乡政府实际上仍在行使着政府和合作经济组织的职权。因此,对乡政府与其他单位联营办企业的协议效力认定问题应区别对待。
一、对于在中发〔1986〕6号《中共中央、国务院关于进一步制止党政机关和党政干部经商、办企业的规定》文件以后,政企尚未分开的乡政府,以其名义签订的联营协议,应视为乡政府在行使着政府和乡合作经济组织的双重职权,如无违法情况,可不按无效协议处理。需要继续
履行的,应随着政企分开的进展,及时变更联营主体,完备各项法律手续。
二、对于中发〔1986〕6号文件以后,政企已经分开的乡政府,仍以其为联营一方签订的联营协议,根据中发〔1986〕6号文件的规定原则上应认定无效。但在审判实践中,要注意对具体情况进行具体分析。如联营协议虽然是以乡政府名义签订的,实际上却是由乡合作经济组
织执行的,协议的内容又不违背有关法律、政策规定,作无效协议处理,不利于经济发展的,也可不作无效协议处理。需要继续履行的,应对联营主体进行变更,完备各项法律手续。
此复
1988年1月9日



1988年1月9日